A Reforma Tributária traz novas exigências para a rotina dos condomínios. Além das mudanças previstas para 2027, a preparação começa ainda em 2026, com a adequação dos documentos fiscais e a revisão dos controles administrativos.

O impacto, porém, não será igual para todos os empreendimentos. A Lei Complementar nº 214/2025, com as alterações posteriores, estabelece regras específicas para os condomínios edilícios, considerando o enquadramento tributário e a composição das receitas.

Um dos pontos centrais é a origem dos recursos arrecadados. Além das contribuições dos moradores, alguns condomínios recebem valores pela cessão de espaços, pela instalação de antenas ou por outras operações com terceiros, como por exemplo a remuneração pela instalação de “mercadinhos”.

Pela legislação, o tratamento do IBS e da CBS depende, entre outros fatores, da opção pelo regime regular. Quando o condomínio não faz essa opção, a lei prevê uma regra específica para os casos em que as contribuições e os demais valores cobrados dos condôminos representam menos de 80% da receita total. Nessas situações, há incidência sobre as operações com bens e serviços realizadas pelo condomínio, conforme as condições legais. Em resumo, se a arrecadação oriunda de terceiros (antena, estacionamento, mercadinho, etc) for superior a 20% da arrecadação total do condomínio, o condomínio será contribuinte obrigatório de IBS e CBS.

“Conhecer a composição das receitas é um passo importante para identificar as obrigações aplicáveis e avaliar quais adequações serão necessárias. Cada condomínio precisa analisar sua situação antes de tomar decisões”, afirma Hélio Coelho, diretor da Mario Dal Maso.

Documentação e planejamento para 2027

Outro ponto de atenção é a emissão de documentos fiscais. O cronograma divulgado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS prevê, a partir de 1º de dezembro de 2026, a emissão de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) para a cobrança de taxas e demais valores condominiais, além de outras receitas dos condomínios edilícios.

A preparação envolve verificar os sistemas utilizados, revisar cadastros e organizar os registros financeiros e fiscais. O recadastramento parece ser fundamental, pois mesmo que o condomínio não seja contribuinte obrigatório do IBS/CBS, ele será obrigado a emitir documentos fiscais para informar ao fisco os valores das taxas condominiais pagas pelos próprios condôminos. Não se sabe ainda se esta informação será uma única para toda a arrecadação do condomínio ou se será necessário informar os dados de todas as unidades e, como todos sabem, muitas vezes os condôminos apontados nos boletos não são os reais titulares do imóvel.

Em 2027, a transição avança com a substituição do PIS e da Cofins pela CBS e a implantação do IBS, conforme as regras legais. Isso não significa aumento automático de custos para todos os condomínios. A grande maioria dos condomínios residenciais não se enquadra na regra 80/20 citada anteriormente e, portanto, não precisarão pagar estes novos impostos, porém a influência na vida financeira dos condomínios poderá vir através de seus fornecedores. Por exemplo, fornecedores de mão de obra terceirizada serão bastante impactados pelos novos impostos, pois, pelas novas regras, não poderão se creditar de impostos sobre os valores pagos aos seus funcionários.

Antecipar a análise das receitas e revisar os procedimentos administrativos são medidas que ajudam síndicos e conselheiros a compreender as novas obrigações e a planejar o próximo exercício com mais segurança.

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