A Assembleia Geral Ordinária (AGO) é o fórum mais importante da vida condominial. É nela que se aprovam contas, definem-se orçamentos e elegem-se representantes. Apesar dessa relevância, muitas assembleias acabam impugnadas ou judicializadas por falhas simples, como convocação fora de prazo, ausência de documentos ou registro incompleto das decisões. Por isso, a preparação deve ser encarada como um processo estratégico, não apenas burocrático.

De acordo com o Código Civil (art. 1.350), a pauta mínima da AGO inclui a aprovação das contas do síndico, a previsão orçamentária para o exercício seguinte e a eleição do síndico e, quando previsto, de subsíndico e conselho fiscal. Para que esses pontos tenham validade, o edital precisa ser objetivo, enviado dentro do prazo definido pela convenção e conter todas as informações essenciais: data, horário, local e ordem do dia. “O segredo para uma AGO eficiente está no planejamento. Quando síndico e administradora atuam juntos desde a elaboração da pauta, o risco de impugnação cai drasticamente”, explica Cintia da Gama Rocha.

A preparação documental é outro pilar. Demonstrativos financeiros, relatórios de gestão, notas fiscais, comprovantes e a proposta orçamentária devem ser apresentados de forma clara e acessível. Além disso, apenas condôminos adimplentes têm direito a voto, conforme prevê o art. 1.335, III do Código Civil. Nesse contexto, a administradora assume papel central na organização técnica, enquanto o síndico agrega contexto prático e justificativas, tornando a prestação de contas mais transparente.

O respeito aos quóruns também é determinante. O Código Civil (art. 1.352) estabelece que, em regra, as deliberações devem ser tomadas por maioria simples, salvo exceções previstas em lei ou na convenção. É justamente nesse ponto que muitos condomínios se perdem: decisões importantes acabam anuladas porque o quórum adequado não foi observado. “Mais do que saber conduzir a reunião, é preciso conhecer a lei. Sem quórum correto, qualquer deliberação pode ser questionada, e o condomínio perde tempo e legitimidade”, reforça Cintia da Gama Rocha, gerente de condomínios da Mario Dal Maso.

A condução da assembleia exige equilíbrio. O síndico precisa garantir espaço democrático para manifestações, mas sem perder a objetividade e o foco na pauta. A administradora, por sua vez, oferece suporte técnico e operacional, organizando votações, registrando atas e, cada vez mais, utilizando plataformas digitais para viabilizar assembleias híbridas ou online, ampliando a participação dos condôminos.

No fim, a AGO deve ser vista como um momento de fortalecimento da governança condominial. Quando conduzida com rigor técnico, respeito às normas legais e clareza de comunicação, transforma-se em uma oportunidade de engajamento coletivo, transparência e legitimidade.

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