Todo condomínio possui problemas, sejam eles pessoais, com funcionários, com fornecedores, manutenções, falta de verba em caixa ou até mesmo políticos. Raros são os prédios que está tudo sempre em ordem, sem rusgas ou necessidades imediatas. Porém, para que as relações condominiais estejam sempre embasadas na legalidade, todos devem seguir as regras descritas no Código Civil (Lei 4.591/64) e principalmente na Convenção.

São estas duas medidas que determinam o direito à propriedade, as definições entre áreas comum e privada, as multas, entre outros pontos. Abaixo delas, estão regras específicas de cada condomínio, expressas no Regimento Interno.

Para garantir a aplicação de todas estas regras, os condomínios contam com os síndicos, que são os representantes legais dos empreendimentos e responsáveis em garantir a ordem local, além da evolução e valorização do patrimônio.

“Dentre suas funções, que são inúmeras e só quem sabe é quem já esteve ou está no cargo, o síndico, em sua função, tem poderes para contratar e demitir funcionários, executar obras emergenciais, acompanhar o trabalho de funcionários e advertir condôminos pelo descumprimento de alguma regra, além da troca de fornecedores e a realização das manutenções obrigatórias e realização dos laudos anuais determinados pela legislação brasileira”, explica a gerente da Mario Dal Maso, Cintia da Gama Rocha.

Apesar destes poderes, Cintia ressalta que, o síndico foi eleito pelos condôminos e deve agir em conformidade com suas ideias e vontades. Além disso, o Código Civil em seu artigo 1.348, prescreve que compete ao síndico “(...) IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.”, com isso, se a maioria decidir que deve ser modificado um item, é função do síndico atender o pedido e fazê-lo realidade.

“É importante que o síndico saiba que seu poder vem das decisões das Assembleias e da opinião da maioria. E toda ação que não tiver no alcance do seu cunho pelo cargo determinado nas regras devem ser votadas em Assembleia para ter o aval da maioria”, comenta.

Outro ponto importante salientado pela Cintia é que todos os condomínios devem apresentar suas contas pelo menos uma vez ao ano, conforme determinação do Código Civil, e caso qualquer condômino solicite as contas antes, as mesmas devem ser passadas, seja por reunião presencial, ou cópias virtuais ou físicas com as custas cobradas do condômino solicitante.

“As pessoas questionam como modificar a Convenção ou destituir síndicos que não fazem corretamente sua função, para ambas é necessário a realização de uma assembleia, a primeira é obrigatório um quórum mínimo de 2/3 das unidades. Para a segunda o Código Civil é claro, “Art. 1.355. - Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”. Porém, é importante salientar que a destituição de qualquer síndico deve ter embasamento e provas das acusações, uma vez que não é permitida tal medida sem irregularidades comprovadas”, afirma Cintia.

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