A Reforma Tributária, aprovada pelo Congresso e atualmente em fase de regulamentação, promete alterar significativamente a forma como pessoas físicas e jurídicas lidam com a tributação de bens e rendas no Brasil. Entre os impactos mais discutidos estão aqueles que atingem proprietários de imóveis e famílias que utilizam holdings patrimoniais para organizar e proteger seus ativos. “A reforma não acaba com as holdings, mas muda o contexto em que elas operam”, destacou Mauricio Huerta. “O momento é de avaliação e ajuste”.

Outro ponto fundamental trazido pela reforma é a criação do Cadastro Imobiliário Nacional (CIN) — oficialmente denominado Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — que reunirá informações de todos os imóveis do país, integrando dados de municípios, cartórios, Receita Federal e órgãos estaduais. O objetivo é aumentar a transparência, padronizar registros e fortalecer o controle tributário imobiliário. Para investidores e holdings patrimoniais, isso representa a necessidade de maior regularidade documental, além da coerência entre matrícula, escritura, declarações fiscais e uso efetivo dos imóveis.

A Reforma Tributária está formalizada pela Lei Complementar nº 214/2025, que institui o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) e o Imposto Seletivo (IS). A norma estabelece um período de transição com alíquotas-teste a partir de 2026 (IBS de 0,1% e CBS de 0,9%), bem como regras de compensação e reembolso de créditos. Já a Emenda Constitucional nº 132/2023 define a divisão de competências entre União, estados e municípios. Além disso, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 regulamenta o CIB, criando um código imobiliário único, obrigatório para operações que envolvam pessoas físicas e jurídicas. O PLP nº 68/2024, que deu origem à LC 214, também introduz mecanismos como o “split payment” e novas diretrizes para apuração do IBS/CBS em transações imobiliárias.

Outro ponto de atenção relevante é o provável aumento da carga tributária tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas. Embora a reforma tenha como bandeira a simplificação, estudos técnicos apontam que setores intensivos em serviços — como administração de imóveis, locação e atividades imobiliárias em geral — podem experimentar um impacto significativo com a alíquota padrão do IBS e CBS. Para pessoas físicas, operações como aluguel e ganho de capital podem sofrer ajustes nas bases de cálculo e nas alíquotas efetivas. Para pessoas jurídicas, especialmente aquelas que operam sob regimes favorecidos como ISS ou PIS/Cofins cumulativo, a migração para um sistema unificado tende a elevar o custo tributário. Esse cenário reforça a necessidade de simulações personalizadas, considerando créditos disponíveis, estrutura societária e volume de operações.

Com a criação do IBS e da CBS — que substituirão tributos como ICMS, ISS, PIS e Cofins — espera-se uma simplificação gradual do sistema, mas também novas dinâmicas de cálculo e fiscalização. Isso pode impactar operações de compra, venda e locação de imóveis, especialmente quando realizadas por empresas. Além disso, medidas em discussão sobre tributação de dividendos e revisão de benefícios fiscais têm levado investidores a revisar estratégias que, até então, eram vantajosas sob a perspectiva exclusivamente tributária. “O principal recado é planejar de forma integrada, olhando o patrimônio, o fluxo de renda e a sucessão familiar como partes de um mesmo conjunto”, afirmou Mauricio.

De acordo com entidades como a Fenacon e o Conselho Federal de Contabilidade, quem possui imóveis em nome de pessoa jurídica ou mantém holdings familiares deve observar alguns pontos de atenção:

• Transição gradual das novas regras: acompanhar o cronograma de implantação do IBS e da CBS até 2027.
• Distribuição de resultados: rever políticas de retirada, lucros e dividendos, considerando possíveis mudanças nas bases de cálculo.
• Custos e benefícios: comparar o custo de manutenção da empresa com as vantagens em sucessão, governança e proteção patrimonial.
• Transparência e compliance: bancos, cartórios e órgãos de fiscalização estarão mais integrados, especialmente com a obrigatoriedade do CIB.
• Doações e heranças: possíveis alterações no ITCMD podem impactar planejamentos sucessórios em andamento.

“Sem diagnóstico patrimonial e fiscal atualizado, o risco é trocar economia por passivo futuro”, alertou Huerta. Na prática, o momento é de analisar cada caso individualmente. “Para quem administra imóveis, a reforma é também uma oportunidade de organizar melhor o patrimônio e antecipar decisões com segurança”, concluiu Mauricio Huerta.

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