Embora o pagamento da quota condominial seja um dos pilares da vida em condomínio, a identificação clara do responsável — em meio a contratos de locação, heranças, vendas e inadimplência — segue gerando dúvidas e disputas. Para o condomínio, o foco é garantir a previsibilidade da arrecadação. Já para os envolvidos nas transações imobiliárias, o desafio é mitigar riscos e responsabilidades mal atribuídas.

Do ponto de vista legal, a responsabilidade pela adimplência é objetiva e recai sempre sobre o titular registral da unidade — o nome constante na matrícula do imóvel. Isso significa que, independentemente de quem esteja ocupando o imóvel, a cobrança judicial será direcionada ao proprietário formal. Em contratos de locação, a prática de repassar os custos ordinários ao inquilino é válida, mas não exime o locador de responder por inadimplência.

“Na nossa experiência, o maior problema não está na regra, mas nas exceções mal amarradas. Contratos de locação que não especificam a responsabilidade por cotas extraordinárias, acordos verbais em casos de uso informal por parentes ou ocupações temporárias, e até mesmo vendas não registradas em cartório são fontes recorrentes de conflito. Quando esses pontos não estão formalizados, é comum que locador e locatário — ou comprador e vendedor — joguem a responsabilidade um para o outro. E o condomínio, sem clareza documental, fica no meio desse impasse”, afirma Lucivania Félix - Gerente de Condomínio

Imóveis em inventário ou em fase de transição de propriedade também merecem atenção. Quando há falecimento, os herdeiros assumem solidariamente as obrigações vinculadas ao imóvel, ainda que o processo de partilha não tenha sido concluído. Em operações de compra e venda, o marco é o registro da escritura — e não o contrato particular —, o que pode gerar divergência entre o entendimento das partes e o posicionamento jurídico do condomínio.

Há ainda situações-limite, como ocupações irregulares, imóveis adjudicados por instituições financeiras ou arrematados em leilão judicial. Em todos esses casos, decisões recentes do STJ e de tribunais estaduais vêm reforçando a ideia de que a solidariedade passiva pode alcançar antigos e novos proprietários, a depender do tempo da inadimplência e da boa-fé dos envolvidos.

“O risco do passivo condominial oculto é real, e o comprador atento precisa incluí-lo na due diligence. Já vimos operações sendo travadas por dívidas que não foram levantadas antes da assinatura. É um ponto crítico que deveria ser tratado com a mesma atenção dada aos tributos ou ao IPTU”, destaca Lucivania.

Para a Mario Dal Maso, o papel da administradora vai além da emissão de boletos. Envolve a correta orientação jurídica, o cuidado com o histórico financeiro das unidades e a mediação de conflitos com base técnica. “Quando a base documental é sólida, os ruídos desaparecem. E isso protege o caixa do condomínio e o patrimônio de todos os envolvidos.”

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